Долевое строительство: как купить квартиру, которой еще нет, и не потерять деньги

Участие в долевом строительстве даёт возможность приобрести недвижимость в строящемся доме по цене ниже рыночной. Однако такие сделки связаны с определёнными рисками. О них и о том, как обезопасить себя, рассказали эксперты портала Выберу.ру.

Что представляет собой долевое строительство
Долевое строительство — приобретение жилья в строящемся доме. Для оформления сделки между застройщиком (продавцом) и дольщиком (покупателем) заключается договор долевого участия (ДДУ).

В соответствии с договором дольщик оплачивает стоимость квартиры, используя собственные средства или ипотеку, а застройщик обязуется окончить строительство и передать квартиру покупателю.

Раньше все взаиморасчеты между покупателем и продавцом происходили напрямую. Однако непорядочные компании, получив оплату от дольщиков, нередко останавливали стройку. Чтобы такого не происходило, в 2019 году ужесточили закон.

Теперь деньги клиентов по ДДУ поступают не напрямую в строительную организацию, а на эскроу-счета банков. Застройщик получает их только после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию. Если стройка остановится, покупателю вернут его средства.

Все сделки по ДДУ контролируются. После подписания договора он проходит регистрацию в Росреестре. Это защищает дольщиков от повторной перепродажи недвижимости.

Какие опасности могут поджидать дольщиков
С введением эскроу-счетов риск связаться с мошенниками снизился. Однако и сейчас существуют уловки, которые используют некоторые строительные компании.

Подписание предварительного договора
Закон защищает интересы граждан в рамках договора долевого участия. Но на практике застройщики могут предложить покупателю заключить предварительный договор купли-продажи. В этом случае деньги клиента сразу же поступают в строительную компанию. И при банкротстве последней вернуть их будет практически невозможно.

Поэтому прежде чем подписывать договор, нужно убедиться, что это именно ДДУ. Кроме того, следует проследить, чтобы его зарегистрировали в Росреестре. Сделать это можно на портале ведомства.

Если вы покупаете квартиру по ипотеке с господдержкой, о виде заключаемого договора можно не беспокоиться. Государство субсидирует только объекты проверенных застройщиков, которые на этапе строительства работают в рамках ДДУ.

Доплата за метры
Приобретая жильё, которого ещё фактически не существует, невозможно точно узнать его площадь. Поэтому застройщики часто вносят в ДДУ пункт о том, что если фактический размер квартиры окажется больше, дольщик обязуется доплатить возникшую разницу. При стоимости квадратного метра в 100 тыс. рублей и больше, доплата может вылиться в круглую сумму.

Для защиты интересов покупателя нужно, чтобы в ДДУ был обозначен диапазон размеров квартиры, в пределах которого стоимость жилья будет строго фиксированной. Необходимость прописывать это условие была подтверждена Верховным Судом в 2021 году.

Подписание дополнительного соглашения
Нередко встречается ситуация, когда застройщик просит дольщика подписать дополнительное соглашение. В нём прописано, что в случае задержки сдачи объекта недвижимости строительная компания имеет право сдвинуть срок передачи квартиры покупателю. Подписав эту бумагу, дольщик теряет право претендовать на получение неустойки по причине просрочки.

Как защитить свои интересы
При оформлении ДДУ покупателю нужно обратить внимание на следующие моменты:

• В договоре должны быть обозначены все характеристики и параметры приобретаемого жилья.

• В ДДУ должны быть четко прописаны сроки введения дома в эксплуатацию и выдачи ключей.

• В бумагах должны быть указаны гарантии застройщика на объект недвижимости и инженерные системы.

Кроме этого, прежде чем подписывать бумаги, проверьте рейтинги строительной компании, как о ней отзываются клиенты. Не стоит связываться с сомнительными организациями, которые были замечены в халатности.

Помните, несмотря на то, что требования к застройщикам были ужесточены, государство не может защитить дольщиков на 100%. Поэтому, покупая квартиру на этапе строительства, будьте внимательны и изучайте подписываемые документы.