Перепланировка в доме: когда грозит штраф?

Иногда снести одну или несколько стен в квартире — единственный способ сделать её просторнее. Так многие и поступают, не задумываясь о том, что в вопросе перепланировки «хозяева жилья» не равно «свобода действий». Истра.РФ узнал у экспертов, что разрешено сносить или переносить, а за что можно получить штраф. 

Спойлер: даже установка кондиционеров недопустима без разрешения, в соответствии с постановлением Госстроя Российской Федерации (от 27.09.2003 № 170).

Перепланировка – это изменение конфигурации и площади помещения, которое фиксируется в техническом паспорте. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, любые переустройство и перепланировка помещений требуют согласования и узаконивания. Все произведённые изменения отражаются в техническом паспорте на помещение. Паспорт следует заказать в филиалах БТИ после проведения обследования. 

В понятие изменение конфигурации помещения включается: перенос перегородок, дверных или оконных проёмов, сантехники. Также к перепланировке относят замену полов – например, когда вместо деревянных полов делают стяжку.

Самые частые перепланировки: объединение или расширение санузла, объединение гостиной и кухни, устройство гардеробной, демонтаж подоконника и установка двойных дверей на балкон.

Не считается перепланировкой косметический ремонт, замена окон или остекление балкона, замена напольного покрытия, замена сантехники на новую на тех же местах.

«Перепланировка не может затрагивать несущие конструкции здания и изменять его характеристики путём пристроек и надстроек, например, в виде балконов и лоджий. Такие виды работ попадают под категорию «реконструкция». А это уже иная процедура согласования и легализации.

Кроме того, в отношении работ по реконструкции применимы нормы о самовольном строительстве, чего нельзя сказать о перепланировке», – поясняет Александр Тархов, руководитель практики недвижимости и строительства ЮК «Центральный округ».

Какую перепланировку можно согласовать?

Подробный перечень допустимых действий нам предоставил эксперт – Георгий Лыхно, основатель ООО «Планодел».

1) Кухню можно увеличить за счёт коридора или подсобного помещения, при условии, что она занимает не менее 5 кв. м и имеет естественное освещение. Если на кухне установлена электрическая плита, допустимо объединение с гостиной. Если под квартирой находится нежилое помещение или подвал, и в квартире электрическая плита, то кухню можно увеличить за счёт жилой комнаты. Важно сделать кухню не менее 5 кв. м и предусмотреть естественное освещение. Кстати, замена газовой плиты на электрическую также нуждается в согласовании с газовой службой.

2) Жилые комнаты можно объединять между собой или разделять. Главное, чтобы комната оказалась с окном и занимала не меньше 8 кв. м. Напольное покрытие можно выбирать любое, но не плитку или керамогранит. Эти покрытия хорошо проводят звук — соседям снизу будет слышно каждый ваш шаг.

3) Ванную или уборную можно расширить за счёт подсобных помещений: коридора, кладовой, гардеробной, но не кухни или жилой комнаты. Разрешается объединять или разделять санузел, переставлять сантехнику, но не переносить стояк водопровода или канализации в другое место. Выход из санузла с унитазом можно делать только в коридор. Если санузлов два, то выход из одного можно сделать в спальню. В санузлах запрещено устанавливать душ-трап (душ со сливом в полу). Можно ставить отдельную душевую кабину. В жилых зданиях не допускается расположение ванных и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир.

4) Можно делать и закладывать проёмы в ненесущих стенах. Проёмы в несущих делают с разрешения автора дома.

5) Проём при выходе на балкон можно расширить при условии, что останется противопожарный простенок 1,2 м. Также обязательно нужно установить остекление между комнатой и балконом или лоджией. Можно убрать подоконник и установить двойные стеклянные двери при выходе на балкон. Их ещё называют французским остеклением. Запрещено выводить на балкон центральное отопление.

6) В отношении общедомового имущества запрещено присоединение части межквартирного коридора к квартире, демонтировать мусоропровод, делать водяные полы от общей системы отопления. Кроме того, нельзя уменьшать вентиляционную шахту или короба со стояками.

Порядок согласования перепланировки квартиры

Первым делом необходимо проконсультироваться с архитектором, чтобы узнать, возможна ли в принципе желаемая перепланировка. Оставить заявку на консультацию жителям Подмосковья можно на сайте Московского областного БТИ. Далее, в случае согласования, с заявителем заключается договор в офисах БТИ.

Истринское отделение находится по адресу: ул. Ленина, 1А, Истра.

На основании технического паспорта до перепланировки, эскиза заявителя и правоустанавливающих документов архитектор подготавливает проект перепланировки, который в последующей подаётся в органы местного самоуправления, МФЦ или через сайт mosreg.ru для получения «Разрешения» на перепланировку.

Когда орган местного самоуправления выдаст заявителю «Решение», можно начинать проведение ремонтных работ, строго в соответствии с проектом.

По завершении кадастровый инженер зафиксирует перепланировку и заявитель подаёт уже «обновлённый» технический паспорт в органы местного самоуправления, МФЦ или через сайт mosreg.ru для получения «Акта о завершённой перепланировке». Следующим пунктом является внесение изменений в Росреестр и, наконец, получение выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.  Как сообщается на сайте БТИ, в среднем на первый этап подготовки (до подачи в Росреестр) уходит около 45 дней, в Росреестре, по регламенту –15 рабочих дней.

Штрафы и как их избежать

Самовольные переустройство или перепланировка помещения могут повлечь за собой ответственность, в частности, по ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ и п. 3, 5 ст. 29 Жилищного кодекса, а это: административный штраф от 2 000 до 2 500 руб. – для граждан; от 4 000 до 5 000 руб. – для должностных лиц и от 40 000 до 50 000 руб. – для юридических лиц. На погашение штрафов отводится 30 дней.

Кроме того, если перепланировка не может быть согласована, нарушителя, помимо уплаты штрафа, могут обязать восстановить помещение в прежнем состоянии. В противном случае начнутся судебные разбирательства, квартиру собственника по решению суда могут реализоваться через торги по банкротству, а вырученные средства распределить на устранения последствий незаконной перепланировки.

Чтобы избежать штрафов, Георгий Лыхно советует не пренебрегать согласованием до начала работ, предварительно обратившись в проектное бюро для проведения расчётов и определения безопасности изменений:

«Не стоит рассчитывать, что о перепланировке никто не узнает. Большая часть незаконных изменений наносит ущерб зданию в целом. Трещины на стенах у соседей обычно приводят к подаче жалоб и приезду в вашу квартиру проверяющих. Кроме того, незаконную перепланировку легко выявляют во время продажи квартиры. Нередко незаконную перепланировку выявляют через десятки лет и наказывают владельца помещения на время обнаружения».

Что касается последнего пункта, то тут для жителей столицы (пока исключительно для них) появились некоторые уступки. Как напоминает нам Александр Тархов,   постановлением Правительства Москвы от 07.04.2022 № 549-ПП на территории столицы до конца 2022 года установлен запрет на привлечение лиц, обратившихся за легализацией уже проведенной перепланировки, к административной ответственности. Другими словами, в 2022-м году заявителя не будут штрафовать при оформлении акта о завершенном переустройстве или перепланировке на ранее выполненные работы без решения о согласовании.

Удачных вам преобразований и финансового благополучия!